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1 恒大的故事，不可思议地展开。 我们看到资本的贪婪、野蛮、傲慢与吃人不吐骨头。 看到资本+自由市场的荒谬盛宴。 2 恒大绝大部分的业务是地产。 绝大部分业务在大陆的恒大，竟然是不是中国公司，而是在境外注册的公司。 恒大以子公司在香港上市。 然后以香港子公司，在大陆从事房地产开发。 3 恒大负债2.4万亿人民币，资产大概是1万多亿，所以目前是资不抵债。 最大跟最多的受害者都在大陆。 未完工的楼盘，就有大量的购屋者受害。 积欠上下游厂商货款、员工的薪资等等，大部分债务在国内。 4 但是，恒大却在美国申请破产保护，以确保它在美国的资产不受追索。 当然，这在资本世界，也算“正常”操作。 不过，我们就此知道，公权力要监管资本，挑战性何等强。 资本家会以拥有“钞能力”，可以拥有大量的工具跟“武器”，为自身利益搏斗。 5 透过香港证交所的文件，我们才知道，许太太已经离婚，成为关联第三方。 资本家的资本游戏，我们常常只能后知后觉。 比如某集团暴雷，但却以巨额款项，捐助家族海外基金会。 6 没有交屋却要缴房贷? 恒大大概有7200亿还没有完工交屋的楼盘。 而这些楼盘，只要是已经卖掉了的，除非恒大完工交屋。 否则消费者不但是付了头期款，但拿不到房子。 而且，还要继续缴20年甚至30年的贷款。 7 我第一次听到这种设计时，简直不敢相信。 这是一种无良的金融框架。 房屋没有完工，银行却可以从购屋人这里拿到钱，所以，银行没有风险了。 8 这根本是一种让建商、银行跟相关环节，彻底把风险转嫁给购屋者。 而且，变相鼓励监督者跟银行，不去检查建商体质。 末端的消费者，预付了头期款跟房贷。 等于是100%的房款，都是由消费者承担。 消费者哪有监督管理建商的能力? 9 台湾也有预售房屋制度。 预缴金额，叫做订金+工程款，一般是总价的2成到3成。 而且是按照施工比例缴费。 因为以前会有小型建商倒掉跑路，坑害消费者，所以，后来对于预售屋的资金管理，就比较严格。 消费者预缴的钱，是在银行监管之下。 银行按照房子的工程进度，拨款给建商，不能提前把钱给建商。 10 直到房屋完工，交屋了。 房屋真正过户给消费者，才同步设定抵押给银行。 消费者拿到可以入住的房子，房子也过户给消费者了，才会开始背房贷。 没有房子，不会有房贷。 11 所以，最坏最坏状况，即使建商跑路，房子变成烂尾楼，消费者最大的损失，也就是头期款。 不至于没有房子还要交贷款。 12 预售制度，是一种对建商太有利的制度。 但是，那需要很严密的监管。 如果很难确实管理，那就应该停止房屋预售制度。 应该在房屋建好以后，才允许开卖。 因为，承担资金链风险的，不应该是消费者，而应该是建商。 13 如果要持续预售房制度，那就必须要改变这个“吃人的设计”。 第一、交屋过户贷款同步办理。 房子没有交屋给消费者，没有过户给消费者之前，凭什么消费者要承担贷款呢? 第二、预售款需要由银行监管，按照工程进度分期拨付给建商。 第三、严格规定建商的资金杠杆比例，稽核未完成工地的资金池。 14 恒大的故事，让我们省思，社会劳动的价值，到底被谁拿走了? 价值的分配，应不应该重新思考? 资本又要如何监管? 15 还让我们看到，境外公司在大陆经商，显现了权利与责任的不对等。 也看到透过各种复杂的股权架构，让企业主可以逃避各种监管，逃避责任。 却可以方便境外公司，可以把天文数字的资金，以各种名目润到海外。 然后，在海外设立公司、置产跟各种复杂的买卖与捐赠。 16 恒大、碧桂园的暴雷，显示大陆的房地产跟金融，到了必须改变的关键节点。 过去的模式，得改。 这是改变的时候。 改变之后，中国的发展会更健康长久。 让我们为中国的复兴努力。 #黄智贤中国##恒大集团在美申请破产保护##恒大##如何看待近期碧桂园爆雷#
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